第一，发展趋势上，长期看前景乐观，短期内竞争加剧。

从长期趋势看，有两个重要因素越来越发挥作用，首先，中国人口老龄化加速，在本世纪初进入老龄化社会后，中国老年人口规模持续上升，2015-2035年进入急速老龄化阶段，预计2035年中国60岁以上老年人将超过4亿。不仅如此，中国人口少子化、高龄化还将持续，这都对未来养老地产需求产生重要的刺激作用。

其次，中国经济持续发展，随着收入倍增计划的实施，越来越多家庭进入中等收入家庭，人均可消费能力提升，老年人口自身收入来源以及收入能力得到拓展，加之人口结构变化，未来老年人口市场化倾向提升，这同样会促使长期内我国高端养老地产有效需求急速增加。

但从短期看，我国高端养老地产的竞争加剧，表现为投资与参与主体的快速增加，在当前政策背景以及房地产等不同行业告别早期传统盈利模式的情境下，更多类型企业加速布局进入养老地产，除房地产行业外，保险行业等快速进入，未来还将有更多类型社会资本涌入，这使得短期内有效需求无法对应成比例扩展的情况下，未来高端养老地产争夺有效客户的竞争加剧。

第二，从投资风险看，三大风险依然存在，需要更多政策与经营模式创新。

中国高端养老地产的投资风险集中表现为前期投资大、回报周期长、长期利润率低。这在短期内难以得到有效化解。

从政策层面看，需要未来加快推动养老金融的发展，创新金融领域的参与方式，通过投资主体的多元化降低高端养老地产的短期投资风险。

从经营模式看，养老地产的产业链需要更进一步延长，地产、保险、护理、医疗、文体娱乐、旅游、零售、餐饮等行业需要加速融合，如此才能进一步发挥各产业自身的专业化优势，并有效降低投资企业因为过多的专业化投资所造成的重资产风险。

从利润回报看，长期内高端养老地产的回报率都不可能过高，这是因为养老行业自身特征所决定，从国际上看，目前高端养老地产的平均投资回报都不超过10%，未来，高端养老地产在经营上需要打造基于多元服务的更具选择更富弹性的利润群，而非单一的传统地产经营的租售回报模式。

第三，从需求动力上看，高端养老地产在当前还是养老地产化，未来需要向养老服务化转变。

我国养老地产的发展时间较短，目前高端养老地产的兴起主要还是源于地产行业升级，这当中传统的地产行业暴利模式的终结起着很重要的作用。高端养老地产的兴起可以说本身是传统地产行业经营模式的创新与转变，但在发展的过程中，受制于发展阶段，在目前乃至以后的一段时间，传统的地产经营理念和模式的影响还依然存在。

第四，在当前的高端养老地产的交易中，从需求方的角度看，在需求动力上，还是存有传统地产交易的特征。

这种特征体现在，无论是租赁还是直接购置都更多源于投资视角的增值保值，以及基于租售所带来的背后的生活方式社区化以及分层化;而从供给方的角度看，目前的高端养老地产的供给还主要反映出一种市场稀缺性下的供给模式。

以上都表明，我国高端养老地产本身还是一定程度上处于养老地产化，房地产的特征更大于养老本身，而从长远发展来看，高端养老地产的竞争性必然加强，竞争的内容将从地产转向养老服务本身。

有鉴于此，我国高端养老地产未来将会更多地向养老领域的专业服务化转变，地产行业特征将会从当前的主导竞争力，向延长后产业链中单一地产节点的专业化转变。

第五，从养老项目来看，基于长期照护的养老项目专业化和高端化是最有效的突破点。

养老是一个综合概念，除了基础性的经济养老外，还需要满足日常照护以及精神赡养，高端养老地产的“高端”不仅仅体现在满足基本的经济养老，还体现在日常照护的高 级化以及满足部分精神文化的高层次需求上。

通常来说，除短期变化的文化体验式养老和长期的宗教禅修式养老外，基于老年人需求的多样性，在精神文化需求上，很难在固定成本约束下获得重大的突破，为此，面向普通老年人的日常照料和面向高龄或疾病老年人的专业化长期照料则成为众多高端养老地产专业化服务过程中的重点。

随着不久的未来我国长期照护保险制度的建立以及逐步完善，中国老年人在长期照护上的有效需求会在较大程度上得以提升，而这会进一步扩宽高端养老地产的市场能力。

在国内的养老大潮中，当前最热的一个领域非养老地产莫属。中国社会老龄化趋势是推动此轮养老地产大热的主因。当基本住宅需求超额供给之后，升级的生活方式需求成为主要推动力量。近两年，业内同行都在议论、研究养老地产。对于业界来说，这是一个崭新的市场机会，而且这个市场目前正受到国家、政府的高度重视。从2012年开始不断出台的各类养老政策，正是最好的例证。

我们可以发现，从前两年的讨论，到这两年一批先锋项目的建设运营，国内养老产业发展飞速前进，遍地开花。与此同时，国家政策也在全面配套，覆盖了全社会的养老体系，这种体系涵盖了金融、医疗、房地产、社会保障等多个方面。

在国内产业大热的情况下，各类专家、专业机构、实业界人士都在探索养老，市场各类媒体分析、案例报道汗牛充栋。今天帮各位梳理国内养老地产的市场商机、企业操盘方式。

二、康养小镇4个关键运营策略？

康养小镇的盈利方式通常分为三类。第一类是以住宅开发盈利：小镇的住宅比例很高，能够完全分摊公共配套设施。第二类是以复合开发盈利：此类小镇往往住宅比例不高，低于60%，其开发利润只能分摊一部分公共配套建设。其中还存在大量养老、办公、文旅度假等项目需要通过持有经营的交易模式来实现盈利。第三类非常少见，其住宅的盈利性很低，一般会有政府主导的健康产业参与投资和运营。

康养小镇主要盈利方式和业态分布 

第一类与传统地产客户相似，主要是对地缘性居住改善和旅居度假型有所需求的客户，这类客户普遍只能接受有产权的物业；

第二类是服务驱动型的客户，包括教育驱动型和养老照料型。这类客户可以接受会员制和非产权的物业，可以接受的房型包括二房甚至更小户型，因为他们更看重服务。

第三类是投资型客户，在康养小镇产品价值未能全部兑现时，提前低价占有，典型案例就是乌镇雅园。乌镇雅园能够热卖，一方面是因为他们的产品做得非常好，另一方面就是它与当时上海其他房源相比有着更好的投资性。

三、康养小镇的四个关键运营策略

茅山颐园规划图

颐乐学院功能设施

那么，该如何以点带面呢？以康养小镇乌镇雅园的颐乐学院版块为例。颐乐学院的总面积约3.5万㎡，由多个功能设施组成。虽然项目的概念比较宽泛，但它功能设施的建立并不需要像商场一样，在开业时就已经是完善的状态。相反，它可以根据发展规划，先开设食堂、教学馆，再开放陪伴中心、商街等等。

养老经营的逻辑一定是至下而上、分层次的去满足客户的需求，在每一层次的需求上做到超越客户的期望，比面面俱到的一系列计划要更为实际。

同样还有医疗，很多小镇需要配置二级医院乃至综合医院，如前文所说的茅山颐园。初期针对旅游、旅居客户，可以先启动中医科室或体检功能服务，然后再开设康复、护理科室，最后配置门诊和其他专科。

美国群村的城市环境

良渚文化村村民公约

附：

“宜居宜业和美乡村创建示范基地”征集令

各有关单位：

   为深入贯彻党中央、国务院三农决策部署，全面推进乡村振兴，农业农村部中国农业电影电视中心联合中国社会科学院《中国乡村振兴发展报告》蓝皮书课题组、乡村振兴研究院、《中国乡村振兴发展网》、和美幸福乡村（北京）建设有限公司等相关媒体和行业组织单位，启动实施《乡村振兴赋能计划（2023—2025年）》，创建宜居宜业和美乡村示范基地，广泛宣传各地的文明风尚、产业发展、和美乡村等典型经验，为全面推进乡村振兴赋能。

  十二届全国政协副主席、中华同心温暖工程基金会理事长马培华，十三届全国政协副主席辜胜阻，十四届全国人大常会委员、农业与农村委员会副主任、中国工程院院士唐华俊，十四届全国人大常委会委员、农业与农村委员会副主任委员、民进中央副主席王刚，国务院参事、农业农村部原副部长于康震，农业农村部国家首席兽医师（官）李金祥，农业农村部总畜牧师张天佐，原国务院扶贫办主任、原农业部副部长、全国乡村文化产业创新联盟主席刘坚，中国农业大学原校长柯炳生，原农业部党组成员、中国农产品市场协会会长张玉香，原农业部总农艺师、中国合作经济学会会长孙中华，十三届全国政协常委、国家林草局原副局长刘东生等领导现场致辞，并对乡村振兴品牌节作出重要批示。

  展乡村振兴壮丽风采，聚农业强国澎湃力量！为进一步落实党的二十大关于建设宜居宜业和美乡村的重大战略部署，充分展示各地“五好两宜”和美乡村示范基地的建设成效和崭新风貌，开展第三批“宜居宜业和美乡村创建示范基地”征集活动。现将有关事宜通知如下:

一、指导思想

 以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，以财政部、农业农村部“五好两宜”为基本标准，开展以“富裕、生态、美丽、健康、智慧、平安、文明和奋进乡村”为重点内容的“宜居宜业和美乡村创建示范基地”第三次征集活动，结合联合编制《宜居宜业和美乡村评价标准》，推进中国式“三农”现代化协调发展，助力建设宜居宜业和美乡村。

二、征集对象和条件

  以县区级单位为征集对象。

  围绕“规划好、建设好、环境好、经营好、乡风好、宜居宜业”的“五好两宜”的目标，强化规划引领，统筹资源要素，动员各方力量，积极探索“宜居宜业和美乡村创建示范基地”建设有效途径。

（一）党建引领

（二）产业兴旺

（三）生态优美

（四）治理有效

（五）特色显著

三、征集方式

  本次宣传征集活动面向全国，采用推荐与自荐两种方式。

（一）单位推荐征集

  各省级农业农村主管部门、各市县人民政府或组成部门、中央新闻单位及其所属部门、全国及地方行业协会商会等社会团体可以推荐本行政区域内、联系报道过、服务范围内的示范基地。

（二）自荐征集

  可以通过自荐方式参与征集。

四、征集资料

（一）文字材料

1.填写《宜居宜业和美乡村创建示范基地推荐（或自荐）表》，推荐单位需标明并盖章。

2.宜居宜业和美乡村创建示范基地推荐（或自荐）材料一份（通讯体裁，600字左右，适合对外宣传），可额外附加文字材料。

（二）图片资料

1.展示乡村产业、环境、人文、生活现状的图片一组（5-10张）；

2.反映宜居宜业和美乡村创建示范基地建设过程的图片一组（5-10张）；

3.作品不限拍摄设备（手机、相机均可），JPG格式，每幅作品应大于2M，不超过10M。

（三）视频资料

自主选报，时长控制在5分钟以内，MP4格式，清晰度不低于720P。电子版请于2024年7月15日前，发送到《中国乡村振兴发展网》指定邮箱13801221307@139.com。推荐表加盖公章后发送电子版。上述资料必须真实，不得虚构和夸大。

五、征集程序

1.登记初审

2.组织初选

3.复核确定

4.发布宣传

六、联系方式

申报负责人：韩主任

电话：13801221307

邮箱：13801221307@139.com

农业农村部中国农业电影电视中心

《中国乡村振兴发展网》

和美幸福乡村（北京）建设有限公司

2024年4月15日

申报步骤：填写表内信息及盖章后扫描为PDF电子版，将此表的WORD版本及PDF版本上传到申报入口页面，文件命名方式：【申报奖项名称+单位名称】。